نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ( مالک و سازنده )

این ۸ بند برای جلوگیری از دعوا حیاتی است:

• تعیین دقیق واحدها — نقشه‌ی معماری با شماره‌ی واحد هر طرف، ضمیمه‌ی قرارداد شود.
• مشخصات ساخت — اسکلت، مصالح، تأسیسات، پوشش‌های داخلی با برند مشخص.
• زمان‌بندی مرحله‌ای — شروع، اتمام اسکلت، سقف آخر، تحویل.
• جریمه‌ی تأخیر — روزانه، از اصل سهم سازنده.
• ضمانت سازنده — واحد وثیقه، چک، یا وثیقه‌ی ملک دیگر.
• نظارت بر اجرا — کارشناس مستقل یا مهندس ناظر.
• پیش‌فروش سهم سازنده — آیا مجاز است؟ با چه شرایطی؟
• فسخ و آثار آن — اگر سازنده در میانه راه متوقف شود، چه می‌شود؟

این پنج خطا، رایج‌ترین دعاوی ملکی را ایجاد می‌کنند:

• ابهام در طبقه‌ی هر طرف — «۶ واحد برای مالک» کافی نیست. کدام واحدها؟ کدام طبقات؟ نقشه‌ی معماری ضمیمه باشد.
• عدم تعیین مشخصات ساخت — اگر فقط نوشته شود «نازک‌کاری درجه یک»، سازنده می‌تواند ارزان‌ترین مصالح را نصب کند. برند و استاندارد مشخص شود.
• بدون جریمه‌ی تأخیر — بدون جریمه، سازنده انگیزه‌ای برای تسریع ندارد. تأخیر ۲ تا ۳ ساله رایج است.
• ضمانت ناکافی — اگر سازنده فرار کند یا ورشکست شود، مالک ملک زمینش را از دست داده و هیچ ضمانتی ندارد.
• عدم تعیین تکلیف اسناد — اسناد جداگانه برای هر واحد چه زمانی صادر می‌شود؟ هزینه با کیست؟

این نکات قانونی مهم است:

• پیش‌فروش سهم سازنده — طبق قانون پیش‌فروش ساختمان ( ۱۳۸۹ )، سازنده باید از مالک اذن داشته باشد و قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه تنظیم شود.
• خریدار پیش‌فروش و مالک — خریدار پیش‌فروش با مالک هم ارتباط مستقیم ندارد. اگر سازنده متوقف شود، خریدار پیش‌فروش از سازنده مطالبه می‌کند، نه از مالک.
• ثبت قرارداد مشارکت — برای جلوگیری از مشکل با خریداران پیش‌فروش، قرارداد مشارکت باید در سامانه‌ی رهن و اجاره یا دفترخانه ثبت شود.
• اثر ورشکستگی سازنده — اگر سازنده ورشکست شود، ملک مالک جزء دارایی‌های ورشکسته نمی‌شود. اما عملیات ساخت متوقف می‌شود. ضمانت کافی از سازنده این ریسک را کاهش می‌دهد.

پس از اتمام ساخت، این مراحل لازم است:

• اخذ پایان کار — سازنده باید از شهرداری پایان کار بگیرد. هزینه‌ی عوارض با سازنده است.
• صدور سند تک‌برگ — برای هر واحد، باید سند تک‌برگ جداگانه از اداره‌ی ثبت اسناد گرفته شود.
• انتقال سند واحدهای مالک — سند واحدهای مالک باید در نام مالک صادر شود. سازنده‌ای که سند را دیر می‌دهد، می‌تواند به جریمه محکوم شود.
• تقسیم‌نامه‌ی رسمی — برای تعیین دقیق سهم هر طرف در مراجع رسمی، یک تقسیم‌نامه‌ی رسمی باید تنظیم شود.

از تحویل ملک تا صدور سند تک‌برگ، معمولاً ۶ ماه تا ۲ سال طول می‌کشد. این زمان‌بندی در قرارداد مشخص شود.