نمونه قرارداد هبه قطعی برای ملک و آپارتمان

هبه قطعی ملک نوعی خاص از هبه است که برای انتقال مالکیت کامل اموال غیر منقول ( آپارتمان، خانه، زمین، واحد تجاری ) استفاده می‌شود. در این نوع هبه، علاوه بر شرایط معمول، ذکر دقیق پلاک ثبتی، مساحت، حدود اربعه و مشخصات سند الزامی است.

تفاوت مهم با هبه ساده این است که هبه قطعی ملک، علاوه بر قرارداد عادی، نیاز به تنظیم سند رسمی در دفترخانه و ثبت در اداره ثبت اسناد دارد. این متن یک نمونه‌ی پایه است که در دفترخانه استفاده می‌شود.

هبه قطعی ملک نوع خاصی از هبه است که این چهار ویژگی آن را از هبه ساده متمایز می‌کند:

• موضوع، مال غیر منقول است ( ملک، آپارتمان، زمین یا واحد تجاری ). درج پلاک ثبتی، مساحت و حدود اربعه الزامی است.
• ثبت رسمی الزامی است — انتقال مالکیت ملک تنها با ثبت در دفترخانه و اداره‌ی ثبت اسناد رسمیت پیدا می‌کند.
• قبض ساختاری دارد — قبض ملک معمولاً با تحویل کلید یا با اعلام تصرف و سکونت متهب صورت می‌گیرد.
• مالیات و حق‌الثبت قابل توجه است — حتی هبه‌ی بلا عوض ممکن است شامل مالیات نقل و انتقال شود مگر بین اقارب درجه یک.

برای انتقال رسمی ملک از طریق هبه قطعی، این مدارک در دفترخانه لازم است:

• اصل سند مالکیت ملک ( سند تک‌برگ یا چندبرگ ).
• شناسنامه و کارت ملی واهب و متهب.
• پایان کار شهرداری و گواهی عدم خلاف ( برای آپارتمان ).
• گواهی عدم بدهی شارژ ساختمان.
• گواهی پرداخت عوارض نوسازی و دارایی.
• صورتمجلس تفکیکی ( اگر تفکیک شده ).
• مفاصای مالیاتی نقل و انتقال.

تهیه این مدارک ممکن است دو تا چهار هفته زمان ببرد. بهتر است قبل از انعقاد قرارداد، با دفترخانه‌ی مورد نظر هماهنگ شوید.

سه گروه هزینه در هبه قطعی ملک پیش می‌آید:

• حق‌التحریر دفترخانه — درصدی از ارزش معاملاتی ملک ( نه قیمت بازار ). در ۱۴۰۵ معمولاً ۰.۵٪ تا ۱.۵٪.
• مالیات نقل و انتقال — هبه بین اقارب درجه یک ( پدر، مادر، فرزند، همسر ) معاف است. در سایر موارد، نرخ بسته به ارزش ملک متفاوت است.
• سایر هزینه‌ها — تمبر، حق‌الثبت، عوارض شهرداری، هزینه‌ی استعلام‌ها.

برای محاسبه‌ی تقریبی، می‌توانید از ماشین‌حساب هزینه دادرسی استفاده کنید. برای محاسبه‌ی دقیق، با دفترخانه‌ی مورد نظر مشورت کنید.

این سوالی است که خیلی از موکلین می‌پرسند. پاسخ کوتاه: بستگی دارد.

طبق ماده ۸۰۳ و ۸۰۴ قانون مدنی، رجوع از هبه قطعی در این چهار حالت ممکن نیست:

• هبه به ابوین یا اولاد ( مثلاً پدر به فرزند ).
• هبه‌ی معوض پس از دادن مال‌العوض.
• تغییر اساسی در عین موهوبه ( مثلاً تخریب و ساخت مجدد ملک ).
• انتقال مال به شخص ثالث ( فروش متهب به دیگری ).

در سایر موارد، با وجود ثبت رسمی، واهب می‌تواند با اعلام کتبی به متهب از هبه رجوع کند. اما در عمل، اگر متهب همکاری نکند، نیاز به طرح دعوای حقوقی است.

این پنج خطا را موکلین در گفت‌وگوهای واقعی با پارسی موکل گزارش کرده‌اند:

• هبه‌ی ملک بدون پایان کار — اگر ملک بدون پایان کار شهرداری منتقل شود، متهب نمی‌تواند برای آن سند تک‌برگ بگیرد و عملاً مالکیت کامل ندارد.
• عدم استعلام رهن و توقیف — برخی واهبین از وجود رهن بانکی یا توقیف اطلاع ندارند. استعلام از دفترخانه قبل از انعقاد ضروری است.
• نادیده گرفتن حق سکونت همسر — اگر ملک منزل مسکونی خانواده است، انتقال آن بدون رضایت کتبی همسر می‌تواند بعداً مشکل‌ساز شود.
• اشتباه در پلاک ثبتی — یک رقم اشتباه در پلاک می‌تواند کل قرارداد را بی‌اعتبار کند. حتماً از روی سند مالکیت دقیقاً کپی شود.
• هبه به فرزند صغیر بدون قیم — اگر متهب صغیر است، قیم قانونی او باید قبض را انجام دهد. خود فرزند نمی‌تواند.