نمونه قرارداد اجاره ملک تجاری برای مغازه و دفتر

اجاره ملک تجاری در حقوق ایران تفاوت‌های مهمی با اجاره مسکونی دارد. ملک تجاری شامل مغازه، انبار، دفتر کار، رستوران، و هر فضایی است که برای فعالیت تجاری استفاده می‌شود. در این نوع اجاره، اجاره‌بها بر اساس فعالیت و مساحت تعیین می‌شود و سرقفلی و حق کسب و پیشه از موضوعات اصلی است.

این فرم متن استاندارد اجاره تجاری بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است. برای املاک با سرقفلی قدیمی ( قبل از ۱۳۷۶ )، شرایط ویژه‌ای حاکم است که نیاز به مشاوره‌ی وکیل ملکی دارد.

این پنج تفاوت کلیدی را باید بدانید:

• سرقفلی و حق کسب و پیشه — در اجاره تجاری ممکن است وجود داشته باشد. در اجاره مسکونی هرگز.
• قانون حاکم — اجاره تجاری بسته به تاریخ ( قبل یا بعد ۱۳۷۶ ) ممکن است تابع قوانین مختلف باشد. اجاره مسکونی همیشه تابع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ است.
• محدودیت در نوع استفاده — مستأجر تجاری معمولاً فقط برای فعالیت معین مجاز است. مستأجر مسکونی محدودیت کاربری ندارد.
• تعمیرات و نگهداری — در تجاری معمولاً تعمیرات بیشتری بر عهده‌ی مستأجر است.
• قواعد تخلیه — تخلیه‌ی واحد تجاری در صورت وجود سرقفلی، شرایط دشوارتری دارد و گاهی نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه است.

این دو واژه گاهی به‌جای هم استفاده می‌شوند اما تفاوت دارند:

• سرقفلی — مبلغی است که مستأجر در ابتدای اجاره به موجر می‌پردازد در ازای حق استفاده از موقعیت تجاری ملک. سرقفلی به مستأجر تعلق می‌گیرد و قابل واگذاری به مستأجر بعدی است.
• حق کسب و پیشه — مفهومی است که در قانون قبل از ۱۳۷۶ وجود داشت. مستأجر بعد از مدتی، حقی نسبت به ملک پیدا می‌کرد و در زمان تخلیه، باید موجر مبلغی به او می‌پرداخت.

برای اجاره‌های جدید ( بعد ۱۳۷۶ ): سرقفلی پدیده‌ی فعلی است. اگر مبلغ سرقفلی پرداخت می‌کنید، حتماً در قرارداد ذکر و رسید بگیرید.

این هفت بند برای حفاظت طرفین حیاتی است:

• نوع فعالیت تجاری — صریح و محدود. اجازه‌ی تغییر فعالیت در آینده باید قید شود.
• وضعیت سرقفلی — آیا پرداخت شده یا نه؟ به چه مبلغ؟
• نحوه‌ی پرداخت اجاره — حساب بانکی موجر، روز پرداخت، روش انتقال.
• وجه التزام تأخیر — جریمه‌ی روزانه‌ی دیرکرد در پرداخت.
• تعمیرات — تفکیک واضح بین تعمیرات جزئی ( مستأجر ) و اساسی ( موجر ).
• قواعد انتقال به غیر — آیا مستأجر می‌تواند ملک را به دیگری اجاره دهد؟
• شرط داوری — برای حل سریع‌تر اختلافات بدون مراجعه به دادگاه.

این پنج خطا را موکلین در گفت‌وگوهای واقعی گزارش کرده‌اند:

• عدم ذکر نوع فعالیت در قرارداد — بعداً مستأجر فعالیت تغییر می‌دهد ( مثلاً مغازه‌ی پوشاک به رستوران تبدیل می‌شود ) و موجر نمی‌تواند مانع شود.
• پرداخت سرقفلی بدون رسید جداگانه — اگر فقط در قرارداد ذکر شود ولی رسید جداگانه نگیرید، اثبات آن در دادگاه دشوار است.
• قرارداد بدون داور — برای حل اختلافات تجاری، دادگاه ماه‌ها زمان می‌برد. شرط داوری در ۳۰ روز تصمیم نهایی می‌دهد.
• چک‌های بدون پشتوانه — قبل از پذیرفتن چک از مستأجر، استعلام چک از سامانه‌ی صیاد ضروری است.
• عدم تنظیم رسمی — قرارداد عادی برای ملک تجاری معتبر است، اما برای تخلیه‌ی سریع، ثبت رسمی در دفترخانه با حکم تخلیه از مرجع قضایی، گزینه‌ی بسیار بهتری است.

این چهار نکته را بدانید:

• اخطار قبل از تخلیه — موجر باید حداقل سه ماه قبل از پایان مدت، تمایل به عدم تمدید را کتباً اعلام کند.
• پرداخت سرقفلی در صورت تخلیه — اگر مستأجر سرقفلی پرداخته، در زمان تخلیه می‌تواند آن را از مستأجر بعدی دریافت کند یا از موجر مطالبه نماید.
• حق کسب و پیشه — برای املاک مشمول قانون قبل از ۱۳۷۶، مستأجر در زمان تخلیه ممکن است حق دریافت مبلغی از موجر را داشته باشد.
• تخلیه‌ی اجباری — در صورت عدم تخلیه‌ی به‌موقع، موجر می‌تواند با حکم دادگاه و کمک ضابطین قضایی، تخلیه را انجام دهد.